Uchwała wspólnoty mieszkaniowej w sprawie remontu wzór

Wzór uchwały remont klatki schodowej wspólnoty

Klatka schodowa stanowi część wspólną nieruchomości, dlatego decyzję o jej odnowieniu podejmuje się wspólnie, w formie uchwały. Samodzielna inicjatywa zarządu wystarczy wyłącznie przy drobnych naprawach bieżących, mieszczących się w pojęciu zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388). Wymiana posadzki, odmalowanie ścian czy wymiana oświetlenia w obrębie jednej klatki to już czynność przekraczająca zwykły zarząd, więc wymaga głosowania właścicieli.

• Wzór uchwały remont klatki schodowej wspólnoty
• Głosowanie nad remontem we wspólnocie kto i ile głosów potrzeba
• Najczęstsze błędy w uchwale o remoncie klatki schodowej
• Checklista dla zarządu przed i po głosowaniu nad uchwałą

Granica między remontem a przebudową bywa płynna, co rodzi konkretne konsekwencje formalne. Przebudowa w rozumieniu art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414) wymaga pozwolenia na budowę oraz decyzji o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Remont polega na odtworzeniu stanu pierwotnego bez zmiany kubatury, konstrukcji i przeznaczenia, dlatego wystarczy zgłoszenie lub samo oświadczenie kierownika budowy. Warto tę różnicę rozstrzygnąć jeszcze przed głosowaniem, bo od niej zależy tryb uzyskania dokumentów administracyjnych.

Poniższy wzór uchwały remont klatki schodowej wspólnoty mieszkaniowej zawiera wszystkie elementy wymagane przez orzecznictwo i praktykę notarialną. Każdy paragraf opatrzono komentarzem, który tłumaczy, dlaczego dane sformułowanie ma znaczenie prawne i jak chroni interes właścicieli.

§1 - Zgoda na wykonanie remontu

Uchwała nr ……/……
Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. ………… w …………
z dnia ………… r.
w sprawie remontu klatki schodowej nr …

Na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 1 ustawy o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388) właściciele lokali uchwalają:

§1. Wyraża się zgodę na wykonanie remontu klatki schodowej nr … obejmującego: ………………… (zakres rzeczowy: posadzki, tynki, malowanie, instalacja oświetleniowa, balustrady). Łączny koszt robót nie przekroczy kwoty ……… zł (słownie: …………… złotych). Kwota zostanie pokryta z funduszu remontowego, a w przypadku jego niewystarczalności ze środków wnoszonych przez właścicieli proporcjonalnie do udziałów.

Kwota słownie to nie ozdobnik, lecz wymóg formalny. Jej brak stanowi podstawę do zaskarżenia uchwały, ponieważ uniemożliwia właścicielom ocenę ciężaru finansowego decyzji (uchwała Sądu Najwyższego z 5 marca 1997 r., III CZP 174/96).

§2 - Upoważnienie zarządu

§2. Upoważnia się zarząd wspólnoty do:
a) zaciągnięcia zobowiązań w imieniu wspólnoty do wysokości określonej w §1,
b) przeprowadzenia postępowania o wybór wykonawcy,
c) zawarcia umowy o roboty budowlane,
d) zaciągnięcia kredytu lub pożyczki do kwoty ……… zł w przypadku niedoboru środków,
e) złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane w trybie art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, jeżeli charakter robót tego wymaga.

Bez tego upoważnienia zarząd działa poza kompetencjami. Prezes sądu w wyroku z 11 lutego 2011 r. (II CSK 283/10) wprost wskazał, że czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga każdorazowej zgody właścicieli, wyrażonej w uchwale.

§3 - Próg przekroczenia kosztorysu

§3. W przypadku przekroczenia kosztorysu inwestorskiego o więcej niż 10% konieczne jest podjęcie nowej uchwały. Do tego czasu zarząd wstrzyma prace i zwoła zebranie w trybie art. 31 ustawy o własności lokali.

Brak takiego limitu otwiera zarządowi furtkę do samowolnego zwiększania wydatków. 10% to bezpieczny bufor, który chroni wspólnotę przed faktami dokonanymi.

§4 - Wejście w życie

§4. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Tabela wyników głosowania

Głosowanie nad remontem we wspólnocie kto i ile głosów potrzeba

Remont klatki schodowej kwalifikuje się jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, ponieważ angażuje środki wszystkich współwłaścicieli. W tej kategorii potrzeba zwykłej większości głosów właścicieli (nie głów powierzchni), co oznacza ponad połowę osób obecnych na zebraniu i głosujących.

Wspólnota liczy głosy „na głowę", a nie według metrażu. To fundamentalna zasada, odróżniająca ją od uchwał dotyczących np. zmiany przeznaczenia części wspólnych. Wyjątkiem są uchwały określone w art. 22 ust. 3 pkt 1-3 ustawy o własności lokali, gdzie wymóg kwalifikowanej większości bywa powiązany z udziałami.

Progi głosowania w praktyce

Próg 50% plus jeden głos dotyczy osób głosujących, nie wszystkich właścicieli w nieruchomości. Jeśli na zebranie przyjdzie 30 z 50 właścicieli, potrzeba co najmniej 16 głosów „za" (nieobecni nie głosują, ale też nie blokują).

Tryby głosowania

Zebranie tradycyjne pozostaje najczęstszą formą podejmowania uchwał. Wymaga zawiadomienia wszystkich właścicieli co najmniej 7 dni wcześniej (art. 31 ust. 1 ustawy), a jej przebieg dokumentuje się protokołem z listą obecności.

Głosowanie obiegowe (indywidualne zbieranie głosów) stosuje się w mniejszych wspólnotach, gdzie zebranie trudno zwołać. Każdy właściciel podpisuje kartę do głosowania z jednoznacznym stanowiskiem. Wada: łatwiej o nacisk lub wątpliwości co do autentyczności podpisu.

Głosowanie korespondencyjne przewiduje regulamin wspólnoty lub umowa. Wymaga jasnych zasad: terminu oddania głosu, formy dostarczenia karty i sposobu liczenia głosów. SN w uchwale z 18 marca 2008 r. (III CZP 72/08) potwierdził dopuszczalność tego trybu, o ile statut wspólnoty go przewiduje.

Najczęstsze błędy w uchwale o remoncie klatki schodowej

Brak kwoty słownie. Wspomniano o tym wyżej, ale skala problemu zmusza do powtórzenia. Sąd Okręgowy w Warszawie (sygn. V Ca 3142/12) uchylił uchwałę remontową wyłącznie z powodu cyfrowego zapisu kwoty, gdyż właścicielka zakwestionowała możliwość oceny rzeczywistego ciężaru finansowego.

Brak limitu przekroczenia kosztorysu. Zarząd podpisuje umowę z wykonawcą, w trakcie robót okazuje się, że cena wzrosła o 40%. Bez zapisu o nowej uchwale wspólnota musi zaakceptować wyższy rachunek, bo umowa została zawarta prawidłowo.

Mylenie remontu z przebudową. Wspólnota głosuje nad „przebudową klatki schodowej", tymczasem zmiana geometrii schodów wymaga pozwolenia na budowę. Inwestor wchodzi na plac budowy bez wymaganych dokumentów, co grozi wstrzymaniem robót przez nadzór budowlany.

Pominięcie oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Bez tego dokumentu kierownik budowy nie zgłosi robót w PINB, a wykonawca odmówi rozpoczęcia prac.

Protokół bez listy obecności. Sąd ocenia ważność uchwały przez pryzmat quorum. Brak listy obecności z podpisami oznacza, że w razie sporu ciężko udowodnić, ilu właścicieli faktycznie głosowało.

Checklista dla zarządu przed i po głosowaniu nad uchwałą

Przed głosowaniem

• Przygotować kosztorys investorski z podziałem na pozycje (posadzka, tynki, malowanie, instalacja).
• Zebrać min. 2 oferty od wykonawców.
• Zweryfikować stan prawny nieruchomości (wpisy w księdze wieczystej, hipoteki).
• Zwołać zebranie zawiadomieniem co najmniej 7 dni wcześniej.
• Przygotować projekt uchwały z kwotą słownie i limitem 10%.

W trakcie głosowania

• Sprawdzić tożsamość głosujących (dowód osobisty, pełnomocnictwa).
• Prowadzić protokół z porządkiem obrad i treścią uchwały.
• Zebranie listy obecności z podpisami.
• Przeliczyć głosy i ogłosić wynik niezwłocznie.

Po głosowaniu

• Podpisać protokół przez zarząd i protokolanta.
• W ciągu 14 dni powiadomić właścicieli o treści uchwały i wyniku.
• Złożyć uchwałę w dokumentacji wspólnoty.
• W razie odwołania (art. 25 ustawy) przygotować odpowiedź.
• Podpisać umowę z wykonawcą zgodnie z upoważnieniem.

FAQ

Czy remont klatki schodowej wymaga uchwały?
Tak, jeśli koszt przekracza bieżące utrzymanie lub zmienia elementy konstrukcyjne. W praktyce większość remontów kwalifikuje się jako czynność przekraczająca zwykły zarząd.

Ile głosów potrzeba?
Zwykłej większości właścicieli głosujących na zebraniu (ponad 50% głosów „za").

Czy można głosować obiegowo?
Tak, jeśli regulamin wspólnoty to przewiduje lub wszyscy właściciele wyrażą zgodę na taki tryb.

Co jeśli właściciel nie płaci funduszu remontowego?
Nie traci prawa głosu. Zadłużenie reguluje się odrębnie, np. przez postępowanie sądowe lub potrącenie z najmu.

Czy uchwała jest ważna bez kwoty słownie?
Nie, kwota słownie stanowi wymóg formalny. Jej brak uzasadnia zaskarżenie uchwały.

Źródła prawa i orzecznictwa

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388, tekst ujednolicony: isap.sejm.gov.pl).
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414, tekst ujednolicony: isap.sejm.gov.pl).
Uchwała SN z 5 marca 1997 r., sygn. III CZP 174/96 (orzecznictwo.ms.gov.pl).
Wyrok SN z 11 lutego 2011 r., sygn. II CSK 283/10 (orzecznictwo.ms.gov.pl).
Uchwała SN z 18 marca 2008 r., sygn. III CZP 72/08 (orzecznictwo.ms.gov.pl).